avfalloyvind2.jpg
Øyvind Nilssen, nestleder i avdeling for bygg, industri og energi.

Byggebrems bak høye boligpriser

Kronikk: Dagens rammevilkår hemmer boligbyggingen og bidrar til svak konkurranse og høye boligpriser. Flere små må kunne bygge.

Øyvind Nilssen, nestleder i avdeling for bygg, industri og energi i Konkurransetilsynet.

Befolkningsvekst, lave renter og skattefordeler har bidratt til økt etterspørsel og høyere boligpriser. Mange er bekymret for en boligboble i de store byene, og senest forrige mandag diskuterte myndighetene og aktører i næringen hva man kan gjøre for å kjøle ned boligmarkedet.

De fleste diskusjoner og tiltak er rettet mot å strupe etterspørselen. Det kan være gode grunner for å se nærmere på noen forhold på etterspørselssiden, men samtidig er det viktig å ikke glemme tilbuds­siden i markedet.

I et velfungerende marked med god konkurranse ville fleksibilitet på tilbudssiden bidratt til å løse problemet. I en periode med høye priser ville tilbudet av boliger økt og dempet noe av prisveksten.

Dessverre fungerer ikke boligmarkedet slik i alle byer.

I fjor undersøkte Konkurranse­tilsynet tilbuds­siden i boligmarkedet og fant flere konkurranseutfordringer i markedet. For å legge til rette for bedre konkurranse og mer boligbygging kom derfor tilsynet med flere konkrete forslag til endringer i rammevilkårene. Vurderingene og tiltakene ble godt mottatt, men rammevilkårene er i for liten grad endret.

Resultatet for boligkjøperne er at prisene fortsetter å stige.

Det er spesielt to forhold som bidrar til svak konkurranse og for lite boligbygging.

  • Den viktigste utfordringen er at tilgangen på regulerte tomter til boligformål er mangelfull. Dette hindrer mange boligbyggeres muligheter til å bygge mer og konkurrere når markedet endres. Noen store boligbyggere har tomtebanker som sikrer forutsigbar drift gjennom jevn tilførsel av tomter, mens mindre selskaper ikke har samme mulighet.

  • Risikoen i reguleringsprosesser er en betydelig utfordring for boligbyggerne, og den begrenser selskapenes muligheter til å bygge mer og konkurrere i markedet. Flere selskaper opplever prosessene som tidkrevende og lite forutsigbare. Usikkerheten gjør det vanskelig å planlegge fremdriften i enkeltprosjekter, og krever at selskapene har mulighet til å binde kapital over tid som igjen påvirker lønnsomheten i et prosjekt.

Reguleringsrisikoen er særlig utfordrende for mindre selskaper som har mer begrensede muligheter til å bære den økonomiske risikoen en lang og usikker reguleringsprosess medfører.

For lite regulerte tomter og krevende reguleringsprosesser gir dårlige rammevilkår for boligbygging og bidrar til svak konkurranse i markedet. Gode rammevilkår er avgjørende for en velfungerende konkurranse, og vil bidra til en fleksibel tilbudsside som raskere kan respondere når etterspørselen og betalingsviljen for boliger stiger. Dette vil bidra til en lavere prisvekst og et mer stabilt boligmarked.

Selv om det er gjennomført tiltak for å bedre rammevilkårene, er det mye arbeid som gjenstår. Konkurransetilsynet er opptatt av at hindringene som begrenser selskapers konkurranse­evne reduseres. Særlig er det viktig at ramme­vilkårene i større grad legger til rette for små og mellomstore selskaper i boligmarkedet, slik at de enklere kan utfordre de store.

Når mangel på regulerte tomter er en hindring for mer boligbygging er det viktig at boliginteressene blir sterkere vektlagt i de politiske prosessene knyttet til tomteregulering. Uten endring så er det sannsynlig at de største aktørene vil fortsette å styrke sin posisjon i tomte­markedet, og det vil bli vanskeligere for mindre selskaper å få tilgang til tomter og konkurrere i markedet. Kommunene bør derfor ha kunnskap om markedet og tilpasse virkemidlene til markedssituasjonen.

Det er også viktig for konkurransen at reguleringsrisikoen reduseres betydelig. Konkurranse­tilsynets undersøkelser viser at innsigelsesordningen er den største utfordringen for en raskere og mer forutsigbar prosess. Innsigelsesordningen er selvsagt viktig i et demokratisk perspektiv. Det er imidlertid behov for å vurdere hvorvidt en kan foreta større endringer enn det som allerede er gjennomført.

I tillegg er det et løpende behov for å presisere og forenkle regelverket, og at kortere saksbehandlingstid får høyere prioritet.

Utviklingen i boligmarkedet i flere av byene er en utfordring, og noe bør gjøres. En viktig del av løsningen bør være å lage rammevilkår som legger til rette for større fleksibilitet og konkurranse.

Tiltak på tilbudssiden vil komme alle boligkjøpere til gode, og særlig unge som prøver å komme seg inn i boligmarkedet.

Kronikken stod på trykk i Dagens Næringsliv mandag 28. november 2016.

Sist endret: